調(diào)查顯示：我國地價(jià)的決定性因素是市場供求關(guān)系

　　摘要：值得注意的是，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有２至３年時(shí)間，期間房價(jià)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期而變化調(diào)整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數(shù)千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。

　　國土資源部開展的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，從我國土地市場實(shí)踐看，最終影響地價(jià)的決定性因素主要是市場供求關(guān)系。

　　記者２６日從國土資源部獲悉，由中國土地勘測規(guī)劃院、國土資源部土地利用管理司從今年５月底開始進(jìn)行的這項(xiàng)調(diào)查，范圍為全國１０５個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測城市，調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣，對象主要是２００６年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段的商品房開發(fā)項(xiàng)目，部分房地產(chǎn)市場不夠活躍的城市選取了少量２００４年、２００５年取得土地的案例。此次測算案例統(tǒng)一為以招拍掛方式、“凈地”形式公開出讓的商品房用地。在６２０個(gè)有效案例中，銷售房價(jià)最高為４５０００元／平方米，最低為１１３０元／平方米；地價(jià)占房價(jià)最低比例為５．３％，最高為５８．６％。大多數(shù)案例的地價(jià)房價(jià)比在１５％至３０％之間。全部案例平均為２３．２％，其在３０％以下的約占７８％。按案例所處地域劃分，東部地區(qū)案例３１６個(gè)，地價(jià)房價(jià)比平均為２７％；中部地區(qū)案例１５８個(gè)，地價(jià)房價(jià)比平均為２１％；西部地區(qū)案例１４６個(gè)，地價(jià)房價(jià)比平均為１８％。

　　國土資源部專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果認(rèn)為，從我國土地市場實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價(jià)預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國有土地時(shí)，開發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對未來房價(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤，預(yù)期房價(jià)扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。預(yù)期普遍向好則競價(jià)激烈、“價(jià)高者得”，反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房價(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其他行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營等多種因素也密切相關(guān)，其中“地段越好、房子越好賣”的規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)間競爭激烈。

　　此次調(diào)查房價(jià)為商品房開盤時(shí)平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)樓面地價(jià)。土地取得時(shí)間為取得國有土地使用權(quán)證時(shí)間。值得注意的是，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有２至３年時(shí)間，期間房價(jià)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期而變化調(diào)整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數(shù)千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。