千億險資開閘 難撼商業(yè)地產(chǎn)格局

　　摘要：按照中金公司的預(yù)測報告，從國際經(jīng)驗以及中國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來不動產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　“創(chuàng)業(yè)板我們會關(guān)注，但我們更期待投資不動產(chǎn)。”近日，一家大型保險資產(chǎn)管理公司人士向時代周報記者如此直言。

　　今年10月正式實施的新《保險法》讓保險企業(yè)終于拿到了投資不動產(chǎn)的通行證，只要再加上一道“簽注”—保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)后，上千億保險資金將合法涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。但27日中國保監(jiān)會副主席李克穆在金麒麟論壇表示，《管理辦法》出臺時間未定。

　　按照中金公司的預(yù)測報告，從國際經(jīng)驗以及中國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來不動產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　這近2000億元資金在通脹預(yù)期加強之際進入商業(yè)地產(chǎn)，是否將會掀起一場波瀾？

　　平安潛水商業(yè)地產(chǎn)

　　作為保險公司里潛水商業(yè)地產(chǎn)最深的險企，中國平安無疑是體會最深的。

　　2009年8月6日，平安信托董事長兼CEO童愷與金地集團總裁張華綱握手，簽署了一項框架協(xié)議，平安信托將針對具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，和金地集團共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項目和城市綜合體項目。

　　不久，平安信托又與綠城集團及四川藍光集團簽署了類似的協(xié)議。在短短一個月的時間里，平安集團就通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向房地產(chǎn)市場。此舉措被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是在為平安旗下的保險資金進入房地產(chǎn)業(yè)建立更為通暢的渠道。

　　事實上，用某保險公司內(nèi)部人士的話說，“保險資金投資不動產(chǎn)已不是什么新鮮事，缺的只是一個正式合法的說法”。

　　去年5月，中國平安曾投資18億元在成都建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，被看作保監(jiān)會放行險資進入商業(yè)地產(chǎn)的信號。

　　2007年11月，中國平安以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊地，欲建成高達百層的摩天大樓—平安國際金融中心。據(jù)平安保險內(nèi)部員工介紹，“部分出租是肯定的，但平安自用率按要求需達60%以上”。

　　據(jù)時代周報記者了解，除了摩天大樓，平安以自住和通過平安信托與其他地產(chǎn)商合作項目的名義，在北京、上海、深圳等地?fù)碛辛丝傆嫵�過百億元的商業(yè)地產(chǎn)項目，而且還正在全國10多個城市洽談潛在投資項目。

　　東方證券研究員王小罡介紹，平安在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達到100%，其2007年的物業(yè)投資回報率甚至達到了11%左右。據(jù)悉，平安保險在2008年已經(jīng)完成對旗下平安信托、平安資產(chǎn)管理公司等一系列投資平臺的整合，并計劃在未來兩到三年內(nèi)完成對基建、物業(yè)、PE領(lǐng)域投資1000億元。

　　像中國平安這樣曲線投資不動產(chǎn)的保險公司，新保險法無疑從法律層面為它們“正名”。

　　千億險資蓄勢待發(fā)

　　像中國平安這樣為“轉(zhuǎn)道”而忙碌的險企很多。

　　今年7月，中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位合作。

　　今年5月，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式在北京舉行。人保集團公司副總裁周立群明確表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導(dǎo)進行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會，為人保集團整體入駐金融街做好準(zhǔn)備。

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開拓上儲備了人員、資源、經(jīng)驗等。

　　據(jù)保險公司投資部門人士介紹：“初步統(tǒng)計，截止到今年年初，險資已經(jīng)布局不動產(chǎn)行業(yè)有200億元。”

　　上世紀(jì)90年代，保險資金曾進入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險防范意識，大批爛尾樓造成了保險資金虧損嚴(yán)重。因此保監(jiān)會成立后，即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。

　　但近年來保險業(yè)發(fā)展迅速，2008年共實現(xiàn)保費收入9784.1億元，比1980年增長了2000多倍，保費收入國際排名第6位。

　　“長期以來鑒于我國保險資金的投資渠道過于單一，致使保險資金的收益率長期在低水平徘徊。”經(jīng)濟學(xué)博士、執(zhí)業(yè)律師馬光遠(yuǎn)說，《保險法》修訂的初衷只是要為中國的保險資金拓寬投資渠道，優(yōu)化保險資金的資產(chǎn)負(fù)債久期匹配，平滑收益率波動，降低保險公司投資營運風(fēng)險，增加長期收益。

　　保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力說，新的資金運用渠道同時意味著新風(fēng)險。“保險企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗，而房地產(chǎn)市場資金密集，一旦損失，將非常巨大，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，險企會很謹(jǐn)慎。”

　　南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系教授、中國保險學(xué)會常務(wù)理事江生忠在接受時代周報記者采訪時表示，隨著保險公司成熟性增加，它們也不會茫然去做一些投資。這也符合保險公司的特征。眼下它們要考慮的就是儲備一些相關(guān)的人才，完善公司自有的管理。

　　據(jù)悉，中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司，已基本定位為人保集團的不動產(chǎn)投資平臺。公司總部已經(jīng)有幾十號人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設(shè)和業(yè)務(wù)操作流程等正在不斷完善中。

　　戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平指出：“預(yù)計保險資金最快在第四季度就將會活躍于上海的房地產(chǎn)市場。”

　　無改房地產(chǎn)格局

　　“保險資金對投資不動產(chǎn)如此熱情的根本原因在于相對穩(wěn)定的高收益。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴時代周報記者，以上海為例，商業(yè)物業(yè)的投資回報率為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對于講求“長線穩(wěn)定回報”的保險資金來說具有一定吸引力。

　　那么對于即將面臨緊縮的地產(chǎn)行業(yè)來說呢？

　　“2000億持續(xù)投入帶動的滾動效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)，很有可能改變房企現(xiàn)有格局。險資由于在經(jīng)驗和人才方面的不足，通常會選擇成熟、大型的地產(chǎn)商進行合作，地產(chǎn)巨頭們在險資的推動下，在目前新一輪地產(chǎn)熱潮中，行業(yè)排位洗牌在所難免。”某大型地產(chǎn)商高管說。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅認(rèn)為，保險資金進入對于房地產(chǎn)市場來說是利大于弊的。“如果機構(gòu)投資者多為上市公司，有關(guān)其市場活動的信息將會向公眾發(fā)布，這將進一步提高市場透明度。同時，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權(quán)等將可能盡快得到明確，這對整個房地產(chǎn)市場來說也是重大利好。”

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說，如果保險資金出手購買房產(chǎn)，會使銷售更旺盛，同時支撐了購買力，也可能會進一步推高房價。

　　“說到改變房企格局那是扯遠(yuǎn)了”。不愿具名的人保資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人士在接受時代周報記者采訪時表示，所謂保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)會改變房企格局純粹是媒體的誤導(dǎo)，進入商業(yè)地產(chǎn)的險資只是九牛一毛。

　　他說，即使保監(jiān)會全部放開險資投資不動產(chǎn)，保險資金也不會全部涉足。“中國保險資金進入股市10%的額度從來沒有用足過，且不是每家保險公司都會進入房地產(chǎn)市場，新規(guī)對房地產(chǎn)市場格局的影響不會很大。”

　　國泰君安分析報告認(rèn)為：“而2008年商業(yè)性地產(chǎn)成交5.5萬億元，1700億的保險資金僅占3%，并且全部資金不可能在一年內(nèi)全部投入，因而對商業(yè)性房地產(chǎn)市場的影響非常有限。”