北京樓市庫存僅夠5個月銷量 政府指導開發(fā)商放盤

　　摘要：住宅銷量大減的原因在于供應量大減：今年1-9月份，北京新房開工量為1169.1萬平方米，同比下降22.4%。

　　10月22日，北京統(tǒng)計局公布前三季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)稱，截至9月份北京市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。

　　住宅銷量大減的原因在于供應量大減：今年1-9月份，北京新房開工量為1169.1萬平方米，同比下降22.4%。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部《中國地產(chǎn)金融藍皮書》稱，今年1月份，北京樓市去庫存需要約24個月(按照月均銷售1.2萬套計算)，而到今年9月底，樓市庫存已經(jīng)只夠5個月的銷量。

　　此前，北京市住建委給北京樓市庫存設定的最低預警線是10萬套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續(xù)快速下降的態(tài)勢。

　　僅僅10個月的時間，北京市政府從頭疼如何化解樓市庫存，轉向引導開發(fā)商開盤增加北京新樓供應。

　　“無房可賣”

　　1-9月，北京市商品房施工面積為8752萬平方米，比上年同期下降0.6%；其中住宅新開工面積為713.4萬平方米，同比下降29.9%。

　　而同期，北京市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍；全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍。

　　這一情況不僅在北京存在�！吨袊�地產(chǎn)金融藍皮書》指出，2009年1-8月份全國商品房銷售額同比增長了70%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長15%，房屋新開工面積還同比下降了6%。

　　長期跟蹤北京房地產(chǎn)市場的我愛我家經(jīng)紀公司副總裁胡景暉對記者說，去年年底全國商品房開工和施工數(shù)據(jù)基數(shù)較低，雖然增幅下降幅度減少，其絕對面積仍然較低。

　　萬科、遠洋等開發(fā)商均向記者表示，現(xiàn)在是“無房可賣”。遠洋地產(chǎn)市場部總經(jīng)理張森林對記者說，其觀察到10月份市場交易量出現(xiàn)下降趨勢。這說明樓市僵持問題還存在。一方面由于去年年底開發(fā)商對宏觀形勢判斷悲觀，普遍開工不足，造成了9月份以后樓市供應出現(xiàn)問題。另一方面因為新房供應量小，房價漲勢太快，消費者并不認可。

　　張森林說，面對當前的樓市狀況，有的企業(yè)選擇加快開盤、銷售，有的開發(fā)商選擇捂盤惜售，因為明年6月份之前市場會持續(xù)供不應求的局面，而開發(fā)商前9個月的銷售回款已經(jīng)達到了去年全年的規(guī)模。“手中有糧、心中不慌”。

　　10萬警戒線失守

　　在庫存快速下降、房價快速上漲和新房供應量不足的三重背景下，北京市有關主管部門頻頻約談開發(fā)商，希望用“窗口指導”的手法催促開發(fā)商開盤銷售，并摸底制定明年的房地產(chǎn)市場新政。

　　搜房網(wǎng)的一份調(diào)查數(shù)據(jù)表明，10月份北京新盤開盤驟降，原計劃60個新盤入市，結果只有30個，除了房價上漲，銷量下降的因素外。也與開發(fā)商故意捂盤惜售有關。

　　新浪樂居的調(diào)查報告也表明，“金九銀十”主要城市購房信心均顯不足。而由于今年的開工數(shù)據(jù)下降一直高于銷售數(shù)據(jù)，開發(fā)商在明年6月份之前都不愁賣房。

　　記者也了解到，大約1個星期以前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會就約談了十幾家開發(fā)商。在這次約談會上，住建委有關人士稱北京商品房庫存僅10萬套多一點，馬上就要低于10萬套的警戒線。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，商品房庫存12.8662萬套，其中住宅只有67951套。

　　而在10月11日，北京發(fā)改委也組織了住建委、規(guī)劃委、國土局在內(nèi)的主要部門召開了一場房地產(chǎn)形勢通報會。

　　在會上，北京市有關部門負責人表示，目前北京住宅庫存已經(jīng)不足5個月，希望在場的開發(fā)商加快開工速度，盡快開盤。開發(fā)商在政策上存在的問題，可以向發(fā)改委等部門反映。

　　當天的會議除了催促開發(fā)商開盤的意義外，更有向開發(fā)商、中介商等到會人士征求2010年北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的意思。

　　一位參加會議的人士對記者說，與會的代表提出了北京市要有區(qū)別執(zhí)行二套房貸的政策。

　　《中國地產(chǎn)金融藍皮書》中指出，今年上半年房地產(chǎn)市場一直執(zhí)行超寬松的金融政策。針對投資、投機性購房需求推高房價的問題，銀監(jiān)會6月22日提出了加強“二套房貸”的政策。

　　這一政策對二手房交易等迅速帶來了影響。投資性需求被卡在門外的同時，也對改善性需求帶來了影響。

　　上述參加會議的人士說，開發(fā)商們紛紛向北京市建議，2010年應該繼續(xù)執(zhí)行寬松的稅收和貨幣政策。如果國家層面發(fā)生政策變化，北京市也應該有區(qū)別執(zhí)行“二套房貸”等政策。

　　參加會議的人士向北京市發(fā)改委等與會部門建議，采取技術性手段來使“二套房貸”政策對改善型購房政策負面影響降到最低。

　　例如，可以采取由購房人提供第一套房銷售證明；或者是購房人所購買第二套房屋面積和總價都高于第一套房屋的，視為改善型需求，對這樣的人群二套房貸繼續(xù)執(zhí)行7折的優(yōu)惠。稅收政策上也視同第一次置業(yè)。

　　上述參加會議的人士指出，2010年北京市只有激發(fā)出改善型需求，才能使改善型需求釋放出大量中低價、小戶型的房源，來繼續(xù)產(chǎn)生一些低價房源去滿足首次置業(yè)的需求