國內(nèi)外房地產(chǎn)中介行業(yè)的比較

　　一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

　　1、特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，只為房地產(chǎn)經(jīng)營活動提供中介服。房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介具有很強(qiáng)的靈活性。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以傭金為主要收入來源。

　　2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員隨意聘用，素質(zhì)良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產(chǎn)中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

　　二、國外房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　國外及港臺房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨(dú)立法規(guī)體系，包括市場準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。美國作為一個發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識并借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)和做法對于發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無裨益。

　　1、國外中介機(jī)構(gòu)管理制度。(1)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級。在美國，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：經(jīng)紀(jì)人，具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照;銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對外接洽業(yè)務(wù)，同時對經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生。可見，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。(2)法規(guī)制度。美國有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。(3)職業(yè)道德。美國非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國的全國房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡明，注重實(shí)效。每個州的房地產(chǎn)委員會一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

　　2、美國房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)。美國房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：中介行業(yè)發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)，有獨(dú)特的房地產(chǎn)中介管理制度和動作程序。法規(guī)健全，權(quán)責(zé)明確，對規(guī)范中介行為，保障雙方權(quán)益起到很大作用。行業(yè)個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)人市場化，優(yōu)勝劣汰。中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)。充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，提高競爭力。

　　三、國內(nèi)外房地產(chǎn)中介行業(yè)的比較

　　1、經(jīng)紀(jì)形式不同。美國房地產(chǎn)中介無論售房或是購房都實(shí)行全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人制度，然后，所有的運(yùn)作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產(chǎn)保險、咨詢律師、提交登記等等都由委托經(jīng)紀(jì)人全權(quán)辦理，所有費(fèi)用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產(chǎn)中介實(shí)行的是雙方簽約制度，中介機(jī)構(gòu)收取中介費(fèi)后，免費(fèi)幫助雙方辦理過戶手續(xù)，由有關(guān)管理機(jī)構(gòu)直接向甲乙雙方收取費(fèi)用。

　　2、產(chǎn)權(quán)管理不同。美國實(shí)行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進(jìn)行操作。所有運(yùn)作通過售樓律師中介經(jīng)紀(jì)，從物業(yè)公證到房產(chǎn)保險，構(gòu)成一個完整的市場保證體系。只有當(dāng)這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認(rèn)，并把相關(guān)的資料進(jìn)行保存，以備查詢。而我國目前實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制，更能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化，體現(xiàn)政府的職能。

　　3、地產(chǎn)性質(zhì)不同。美國一般房屋是建筑在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的，最大的區(qū)別是地產(chǎn)也屬個人財(cái)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)概念極為完整，私人購房后，以地契為準(zhǔn)，連地帶房都屬私人財(cái)產(chǎn)，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進(jìn)行的各種活動，如不準(zhǔn)私建亂搭，不準(zhǔn)破壞綠地等等。而我國地產(chǎn)屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產(chǎn)買賣一般注重于房產(chǎn)證的交涉。個人財(cái)產(chǎn)的法律體現(xiàn)是以產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志，這樣就使中美兩國房地產(chǎn)買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

　　四、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對策

　　1、健全完善法律制度，創(chuàng)造公平規(guī)范的市場環(huán)境。為了保證市場中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對市場經(jīng)濟(jì)的積極作用，我國也需要加強(qiáng)立法：完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。國家有關(guān)部門應(yīng)盡快制定各種市場中介組織的管理法規(guī)或條例，對房地產(chǎn)中介組織的主體資格、活動范圍、酬金標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利與義務(wù)、違法處理等問題做出更明確的規(guī)定。依法對房地產(chǎn)中介組織登記，堅(jiān)決取締無照經(jīng)營。凡是具有一定專業(yè)知識和中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、愿意從事中介服務(wù)活動的人員，必須經(jīng)過政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務(wù)活動。工商行政管理部門必須通過嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營。完善對市場中介人員的資格考試制度。對市場中介人員的考核是一種對其工作能力的鑒定制度，這項(xiàng)制度對保證市場中介服務(wù)的客觀性、公正性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性具有重要的作用。

　　2、搞好培訓(xùn)、提高人員素質(zhì)。中介行業(yè)是一個注重品牌的行業(yè)，品牌是中介服務(wù)業(yè)生存的基礎(chǔ)。要以誠信培育行業(yè)品牌，沒有長期的信譽(yù)積累不可能做大做好中介服務(wù)，這是中介服務(wù)生命。因此，行業(yè)要得以充分發(fā)展，高素質(zhì)人才隊(duì)伍和過硬的合法經(jīng)營機(jī)構(gòu)是必不可少的。要達(dá)到這個要求，要求員工在思想素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)均達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個完整的資格考試體系。堅(jiān)決實(shí)行從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，做到從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員都符合條件要求。

　　3、房地產(chǎn)中介信息的網(wǎng)絡(luò)化和資源共享。當(dāng)前的任務(wù)是利用先進(jìn)技術(shù)手段，及時、準(zhǔn)確地提供房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)無論是經(jīng)紀(jì)、評估、咨詢，都要依靠及時而準(zhǔn)確的信息，僅靠人工的市場調(diào)研是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力推廣計(jì)算機(jī)應(yīng)用，建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，組建最具權(quán)威的房地產(chǎn)信息收集、加工和傳送服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產(chǎn)中介服務(wù)有一個堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。

　　4、走中介公司間的聯(lián)合和規(guī)�；�道路，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)連鎖經(jīng)營。加入WTO后中國將更加開放，中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率。因此，企業(yè)間的聯(lián)合，規(guī)�；�發(fā)展，連鎖性經(jīng)營，將是今后房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。聯(lián)合不是簡單的疊加，而是資源的共享，優(yōu)化組合的過程。企業(yè)聯(lián)合實(shí)行連鎖經(jīng)營，可采用原有的品牌或創(chuàng)立新品牌。目前的連鎖經(jīng)營主要有三種模式：直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和前面兩種的混合模式。

　　總之，房地產(chǎn)中介企業(yè)要進(jìn)一步進(jìn)行資產(chǎn)重組和資源的合理配置，建立自身的競爭優(yōu)勢，求得生存和發(fā)展的機(jī)會，建立一支符合職業(yè)化、正規(guī)化、社會化、網(wǎng)絡(luò)化、制度化、專業(yè)化要求的中介服務(wù)隊(duì)伍，才能振興我國房地產(chǎn)市場，繁榮房地產(chǎn)中介行業(yè)。